Стандарты оценки RICS – внедрение международной практики в Узбекистане

С началом развития оценочной деятельности в Республике Узбекистан наши оценщики стали изучать международную практику стандартизации оценочной деятельности.

Обостряют актуальность ее изучения и иные причины. Можно вспомнить ситуацию, когда оценщик выполняет проект для иностранного заказчика, который в качестве базы оценки рассматривает справедливую стоимость, не признаваемую национальными стандартами оценки имущества.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков – ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS).

В процессе учебы в Cologne Business School (CBS) Köln и Московской академии финансов автору пришлось более обстоятельно ознакомиться со стандартами RICS. Причем в ходе практических семинарских занятий некоторые различие между стандартами RICS и национальными стандартами оценки были изучены более детально. Об этой практике и пойдет речь в настоящей статье.

Стандарты оценки RICS известны в профессиональной среде как «Красная книга». Их историю можно вести с 1976 г. Руководство RICS по оценке и экспертизе было первоначально опубликовано в виде двух изданий:

• Методические рекомендации по оценке активов, изд. 1 (1976), 2 (1981) и 3 (1990), вышедшие под названием «Порядок проведения оценки активов и методические рекомендации»;

• Сборник методических рекомендаций по оценке, изд. 1 (1980), 2 (март 1981) и 3 (апрель 1992).

Впоследствии Руководство RICS по оценке и экспертизе переиздавалось дважды в 1993, 1996, 1998, 2000 и 2002 годах. С определенными изменениями, касающимися структуры, содержания, наименования книги, широты охвата проблем, они с 1 января 2008 г. представлены 6-м изданием Стандартов оценки. В апреле 2010 г. 6-е издание «Красной книги» было обновлено соответствующими дополнениями. Пос­леднее издание Профессиональных стандартов оценки RICS было представлено в 2017 году и содержит ряд существенных изменений в части формата и структуры, делающих его более понятным и удобным в использовании и надежным для последовательного проведения оценки в соответствии с передовым опытом.

Мы положительно оцениваем практику, закрепленную в «Красной книге», и считаем полезным использование некоторых ее положений для целей улучшения Нацио­нальных стандартов оценки имущества. Однако, на наш взгляд, в стандартах есть некоторые недоработки, упущения, изъяны:

1. Стоимость замещения с учетом износа – текущие затраты на замещение актива его современным эквивалентом за вычетом физического и всех применимых видов устаревания и затрат на его оптимизацию.

На наш взгляд, при оценке затратным подходом необходимо учесть, что оценщики могут использовать стоимость воспроизводства (RCN – replacement cost new), которая в данном случае в определении не упоминается. При сравнении аналога и объекта оценки нет необходимости учитывать функциональный износ, который обязателен при использовании стоимости замещения.

2. В ТПО 4.1 дано понятие справедливой стоимости (fair value). Определение совпадает с МСФО. При этом указано, что справедливая стоимость также используется в других случаях, когда, например, от оценщика требуется определить цену, справедливую для конкретных участников сделки, и которая может отличаться от цены, которая могла бы быть реализована на более широком рынке. Далее также дается понятие инвестиционной стоимости (investment value), которое описано так: «Стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов и определенных инвестиционных целей. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество и конкретного инвестора, группу инвесторов или предприятие с определенными инвестиционными или операционными целями и/или критериями».

Известно, что понятие справедливой стоимости существует в стандартах RICS наряду с рыночной стоимостью. А в кругу наших оценщиков, как ни странно, считают, что справедливая стоимость не относится к оценочной деятельности и в стандартах она (стоимость) не установлена. И рассматривают ее как бухгалтерский инструмент. Считаем, что это ошибочная точка зрения. Стандарты RICS указывают, что оба эти вида стоимости (рыночная и справедливая) относятся к оценочным категориям. Но национальные стандарты оценки имущества не представляют роль оценщика в определении справедливой стоимости. Возникает вопрос. Но кто реально ее определяет? Естественно, вовсе не бухгалтер и аудитор, а оценщик. При проведении бухгалтерских оценок по МСФО используются именно результаты оценочных измерений справедливой стоимости. Оценщик как бы работает на аутсорсинге. И подобных изъянов при сравнении можно найти достаточно.

Вообще говоря, глубина регулирования, установленная стандартами RICS для их членов, действительно высокая, не в пример действующим сейчас у нас в республике, которые закреплены как законодательный акт в отличие от большинства стран мира.

Например, в самих стандартах закреплено, какие случаи исключаются из-под регулирования стандартов и в какой части. Например, в ТПО 1.2 предусмотрено, что оценщик освобождается от обязательства применять стандарты при оценке в ходе судебного разбирательства, в арбитражных разбирательствах, при подготовке или в процессе проведения переговоров. Стандарты не ограничиваются заявлениями о таких исключениях, а детально разъясняют, например, что конкретно понимается под упомянутыми выше ситуациями. Например, в случае судебного разбирательства оценщик не обязан следовать требованиям стандартов, только если предметом правового спора является стоимость имущества. То есть к судебным процедурам, где оценка нужна для урегулирования более широкой проблемы, данное положение не относится. Однако, даже установив вышеуказанное исключение, стандарты предусмотрели отсылочную норму, указывающую на рекомендации RICS «Оценщик в роли свидетельствующего эксперта».

Важно отметить, что, освобождая эксперта от обязанности следовать руководящим положениям стандартов в области оценки, ему предписывается в любом случае следовать Кодексу поведения RICS.

Отечественное законодательство не предусматривает возможность ни использовать вид стоимости иной, нежели закрепленный в стандартах, ни отходить от их требований иным образом. RICS же говорит, что в отчете можно определить даже вид стоимости, не указанный в стандартах. При этом, однако, оценщик должен указать на отличие определяемой стоимости от наиболее близкого к ней соответствующего и признанного вида стоимости. При этом контроль над добросовестностью оценщика при отступлении от стандартов возложен на RICS. Наличие института отступления от стандартов, с одной стороны, добавляет им гибкости, с другой стороны, механизм контроля не позволяет оценщику злоупотреблять предоставленным ему правом.

Это очень полезные положения, которые теоретически могли бы быть трансформированы и в наши условия стандартизации оценочной деятельности. Более того, важно понимать, что в RICS контроль над отступлением от стандартов не означает вопросов к выводу о стоимости. Вероятно, механизм, предусмотренный RICS, – это то, к чему необходимо стремиться.

На наш взгляд, особое внимание следует уделить понятию стоимости в целях ипотечного кредитования. В стандарте сказано, что это не отдельный вид стоимости, а способ оценки. Рыночную стоимость определяют на конкретную дату. В отличие от рыночной, указанная выше стоимость представляет собой долгосрочную стабильную стоимость с учетом ее прогнозной ликвидности, возможности альтернативного использования и учитываемых колебаний рынка.

В настоящее время большинство оценщиков при определении стоимости в целях кредитования используют рыночную стоимость на определенную дату. Такая практика предполагает учет всех кредитных рисков при оценке в целях залога в виде дисконта к рыночной стоимости, применяемого банком. При этом введение понятия стоимости для целей ипотечного кредитования может дать возможность определения стоимости в долгосрочной перспективе и тем самым усовершенствовать оценочные процедуры в данной области.

Большое значение для отечественного оценочного сообщества представляют аспекты, изложенные в стандартах ТПО 5.1 «Инспекции и проведение оценочных исследований» и ТПО 5.2 «Проверка достоверности информации». Стандарт 5.2 предписывает разумные действия для проверки достоверности информации. При этом, если оценщик не получил подтверждение информации, он должен отразить данный факт в тексте договора. При проведении оценки в целях составления финансовой отчетности оценщик должен быть готов обсудить любые допущения с аудиторами заказчика, его консультантами или же регулирующими органами.

Данный раздел важен для отечественных специалистов. Зачастую большинство существенных факторов стоимости и использование неподтвержденной информации игнорируются. Отсюда случаи манипулирования стоимостными оценками. Введение данного стандарта позволило бы урегулировать данный факт и ввести обязательное отражение всех допущений, а также жесткие критерии подтверждения документов, на которых основана оценка.

ТПО 6 и отдельно приложение 6.1 содержат требования к отчету об оценке. ТПО определяет минимальный перечень данных, которые должны быть раскрыты в отчете. В основном они совпадают с информацией из условий договора на оценку, требования к содержанию которого были предъявлены ранее в приложении 2.1 (ТПО 2). Текущие требования отечественного законодательства в целом соответствуют основным положениям и принципам, закрепленным в ТПО 6, но глубина регулирования в стандартах RICS выше. При этом некоторые отдельные позиции, например, касающиеся использования метода стоимости замещения с учетом износа, относятся в основном к особенностям составления финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО, но не НСБУ.

Важное методологическое замечание указано в ТПО 6.7. Суть данного требования сводится к тому, что оценщик обязан при оценке методом амортизированныхзатрат на замещение указать рыночную стоимость имущества при альтернативном использовании в случае, если такое использование дает более высокое значение стоимости. При этом в отчете должно быть указано, что данная стоимость «...отражает альтернативное использование, но не учитывает затраты, связанные с прекращением или приостановкой существующего бизнеса, а также затраты, связанные с реа­лизацией альтернативного использования». Закрепление данной формулировки во многом снимает с оценщика вопрос о том, необходимо ли обосновывать издержки на изменение способа использования, а с пользователя отчета – были ли учтены такие издержки при определении рыночной стоимости. Однако это положение отражает общий случай, а далее стандарты уже дополнительно указывают на отдельные возможные ситуации.

RICS рассматривал целесообразность разработки количественных параметров, позволяющих оценивать степень неопределенности, присущей тому или иному заключению о стоимости. Однако консультации с заказчиками и иными субъектами рынка показали, что необходимости в этом нет. Но это не значит, что никого не интересует, с какой определенностью сделано заключение о стоимости. Пользователи хотят видеть отраженным в отчете, насколько эксперт уверен в представляемом им заключении, и на этом строить собственное понимание оценки. При этом оценщики не должны рассматривать заявление, что они менее, чем обычно, уверены в результатах проведенной оценки, как признание профессиональной слабости, так как в противном случае отсутствие такого заявления лишь сделает отчет недостаточно объективным, что априори противоречит требованиям стандартов.

Руководство приводит открытый перечень обстоятельств, наличие которых влия­ет на степень неопределенности:

• специфика имущества и его местоположение;

• ограничения запросов информации и предоставляемых данных;

• метод оценки;

• возможная значительная стоимость в особых обстоятельствах;

• изменения законодательства;

• нестабильность рынка.

Все эти факторы (и другие при их наличии) должны быть проанализированы оценщиком с учетом силы их влияния на определенность результатов оценки. Если неопределенность может оказать существенное влияние на стоимость, он должен в отчете ясно обратить на это внимание заказчика, при необходимости указав на доступность и значимость рыночной информации для сравнительного анализа.

При этом если оценщик имеет возможность обоснованно прогнозировать различные стоимостные параметры при разных условиях, то необходимо привести альтернативные заключения о стоимости на основе специальных допущений, отражающих эти различия. А если же возможно выделение конкретных стоимостных детерминантов, то целесообразным является проведение анализа чувствительности.

Нами были выделены основные моменты, на которые стоит обратить внимание в рамках дальнейшего регулирования и совершенствования национальных стандартов оценки имущества. Стандарты RICS отражают достойный международный опыт, а значит, их изучение исходя из интересов оценочной деятельности Республики Узбекистан можно только приветствовать. Именно в этом мы видим практическую ценность публикации данных стандартов.

Зухриддин НИГМАНХАНОВ,

учредитель оценочной компании ООО «Veritas», член RICS.

http://biznes-daily.uz/ru/gazeta-birja/61128--standarto-otsnki-rics--vndrni-mjdunarodnoy-praktiki-v-uzbkistan