RICS профессионал баҳолаш стандартларининг асосий тамойиллари

Ҳуқуқий мақомидан қатъи назар, муайян компания, ташкилот, жамоат бирлашмаси ёхуд уюшманинг изчил ривожланишида соҳа мутахассислари амал қилишлари шарт ҳисобланган вазифалар ҳамда тартиб-қоидаларни ўзида жам этган меъёрлар мажмуаси мавжудлиги муҳим аҳамият касб этади.

Республикамиз иқтисодиёти дунё иқтисодиётига жадал суръатларда  интеграциялашаётган вазиятда халқаро сертификатга эга баҳолаш ишларини жаҳон андозаларига монанд амалга ошира олиш малакаси етарли бўлган баҳолаш компанияларига эҳтиёж ортиб боради.

Шу ўринда ҳақли савол юзага келади: ҳозир курраи заминимиздаги барча баҳоловчи компаниялар якдиллик билан риоя қиладиган қоидалар ва меъёрлар мажмуаси мавжудми?

Халқаро баҳолаш амалиётида баҳоловчи мутахассислар бир қатор халқ­аро мақомдаги баҳолаш стандартларига мурожаат қиладилар. USPAP – Америка баҳолаш стандартлари, ASA – Америка баҳоловчилар ҳамжамияти баҳолаш стандартлари, IVSC – Халқаро баҳолаш стандартлари кенгаши томонидан ишлаб чиқилган Халқаро баҳолаш стандартлари (IVS) ҳамда Қиролликнинг шаҳодатланган баҳоловчилари ҳамжамияти (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) стандартлари шулар жумласидандир.

Мен Cologne Business School (CBS) Köln ҳамда Москва молия академиясининг Олий бизнес курсларида таҳсил олиш давомида RICS профессионал баҳолаш стандартларини атрофлича ўрганиб, тадқиқ қилишга эришдим. Шу билан бирга, амалий семинар машғулотларида уларни амалиётга тўлиқ жорий этиш сир-­асрорларини пухта ўзлаштириб, RICS профессионал баҳолаш стандартлари ҳамда Мулкни баҳолаш миллий стандартлари орасидаги фарқли жиҳатлар ҳақида маълумотлар тўпладим. Изланишларим асноси жамланган маълумотлардан ўз илмий ишимни ёритишда фойдаланишни режалаштирдим.

Шу боис, ушбу мақолада RICS профессионал баҳолаш стандартлари ҳақида қисқача маълумотлар беришга ҳаракат қиламан.

Халқаро миқёсда профессионал баҳоловчилар томонидан умумэътироф этилган меъёрлар сифатида айнан RICS профессионал баҳолаш стандартлари (қисқача – RICS стандартлари) тан олинади ва баҳолаш амалиётида кенг қўлланилади. Мутахассислар орасида RICS стандартлари  салмоғини эътироф этиш билан бир қаторда, уни “Қизил китоб” деб аташ ҳам урфга айланган.

RICS стандартлари барча тоифадаги мулклар ва мулкий мажмуаларни баҳолаш жараёнида томонлар ўртасида юзага келиши мумкин бўлган жамики ҳолатлар инобатга олинган ҳолда ишлаб чиқилган ва мунтазам янгилаб борилади. У илк бор 1976 йили “Баҳолаш ва экспертиза бўйича қўлланма” шакл­да нашрдан чиқарилди. 1981 ва 1990 йилларда “Активларни баҳолаш тартиби ва методик тавсиялар” номи остида баҳоловчи мутахассислар эътиборига ҳавола этилди. 1980, 1981 ва 1992 йилларда “Баҳолаш бўйича методик тавсиялар” сифатида такроран босилди. 1993, 1996, 1998, 2000 ва 2002 йилларда жузъий ўзгартиришлар киритилиб, “RICS баҳолаш ва экспертиза бўйича қўлланма” сифатида оммага етказилди. 2003, 2008, 2009, 2010, 2012 ва 2014 йилларда эса RICS профессионал баҳолаш стандартлари янада такомиллаштирилган, айни чоғда, амалиётда қўллаш учун осон, оддий фойдаланувчига ҳам тушунарли бўлган, турли талқин ва ёндашувларга ўрин қолдирмайдиган даражага келтирилиб, қайта нашр қилинди. Охирги сафар 2017 йили янги таҳрирда, замонавий ва қулай шакл­да, соҳага оид янгиликлар билан бойи­тилган ҳолда чоп этилди.

RICS стандартларини таркибий тузилиши жиҳатидан шартли равишда уч қисмга ажратиш мумкин:

– RICS халқаро баҳолаш стандартлари мажмуи;

– RICS аъзоларининг бурч-ваколатлари ва касб этикаси меъёрлари (йўриқномаси);

– соҳавий йўналиш бўйича маҳаллий (миллий) қонунчилик меъёрларини RICS стандартлари билан мувофиқлаштирган ҳолда қўллаш тартиби.

Бинобарин, RICS стандартлари аслида аниқланаётган хос қиймат турлари, муайян чеклов шартлари ва баҳолаш жараёнига боғлиқ бўлмаган омиллар, яъни, фаразлар – ҳаққоний деб ҳисобланадиган тахминларни ҳамда ҳисоботнинг таркибий тузилишига қўйиладиган талабларни белгилайди, холос.

Ушбу стандартлар баҳоловчи мутахассиснинг том маънода мустақиллигини таъминлаб, унинг бурч-ваколатлари, касб этикаси меъёрлари ҳамда ҳисоботдан фойдаланувчи шахс – буюртмачи ўртасидаги ўзаро муносабатлар мезонини баён этади. Демоқчи бўлганимиз, бу стандартлар баҳолаш кетма-кетлигини белгилаб берувчи қатъий талабларга асосланган йўриқнома эмас.

Зеро, баҳоловчи мутахассис баҳолаш мақсадларидан ҳамда баҳолаш жараёнида ҳукм сураётган вазиятдан келиб чиқиб, мулкни баҳолаш чоғи қўлланилиши мумкин бўлган ёндашув ҳамда услубларни мус­тақил танлаш ва уларни татбиқ этишдан воз кечиш ҳуқуқига эга. Бу эса баҳолаш жараёнида умумэътироф этилган ва ҳозир истеъмолда бўлган у ёки бу услуб ёхуд ёндашувни ҳар доим ҳам татбиқ эта олиш мумкин эмас, деган гипотезани илгари суришга асос бўлади.

Фикримизча, баҳоловчи мутахассисларнинг мустақиллигини таъминлаш ва касб этикасига қатъий риоя этиш муаммосининг ечими республикамизда баҳолаш институтини ривожлантиришнинг муҳим омили ҳисобланади.

Аниқ ва тушунарли шаклланган мақсад ҳамда унга эришиш йўли кўрсатилган йўриқнома ёки муайян қоидалар мажмуи бўлмаса, иш жараёнини тўғри йўлга қўйиш осон кечмайди. Бу ўринда сўз баҳоловчи мутахассиснинг бурч-ваколатлари ҳақида бораётганини англаб етган бўлсангиз керак. Айни масала RICS стандартларининг бош мавзуларидан бири саналишини мутахассислар алоҳида эътироф этишади.

Хўш, баҳоловчи мутахассиснинг бурч-ваколатлари деганда нималар назарда тутилади?

Биз “бурч-ваколатлар” деб таржима қилганимиз RICS стандартларининг асл матнида “компетенция” деб берилган. “Компетенция” (“competerе”) эса лотинча сўз бўлиб, иш фаолиятининг бирор тури ёки соҳавий йўналишида муайян амалий тажриба ва касбий кўникмага эга бўлиш, деган маънони англатади.

Шу сабабли баҳоловчи мутахассис ўз фаолияти давомида сифатли, ишончли, малакали ва холис хизмат кўрсатиши лозимлигидан келиб чиқиб, бу ўринда йиғма маъно берувчи “бурч-ваколат” қўшма сўзини қўллашини мақсадга мувофиқ, деб ҳисоблаймиз. Мухтасар қилиб айтганда, “баҳоловчининг бурч-ваколатлари” деганда мулкий мажмуа ва активларни баҳолаш соҳасида зарур амалий тажриба ҳамда касбий кўникмага эга, баҳолаш компанияси номидан иш юритиш ваколати бор баҳоловчи мутахассиснинг вазифалари назарда тутилади.

Баҳоловчи мутахассислар томонидан тақдим этилган у ёки бу ташкилотнинг молиявий аҳволи ва активларнинг бозор қиймати тўғрисида тайёрланган ҳисоботдаги хулосалар ҳар доим ҳам ўзини оқламаслиги, шунингдек, буюртмачини қониқтирмаслиги мумкин. RICS эса бу каби ҳолатлар табиийлигини таъкидлайди ва ҳисоботда келтирилган таҳлиллар, фикр­лар ва баҳолаш объектига дахлдор мулоҳазалар айнан баҳоловчи ташкилотнинг профессионал қарашлари эканлигини, баҳоловчилар ўз касбий маҳоратлари ва амалий иш тажрибаларидан келиб чиқиб, айнан бир хилдаги мулкларни баҳолашда турли хулосага келишлари мумкинлигини эътироф этади. Қолаверса, RICS баҳоловчи мутахассисларининг фикрлари буюртмачилар сармоялари ва мулкларини тасарруф қилишлари бўйича тўғри қарор қабул қилишлари учун зарур омил эканлигини тушунтириш кераклигини таъкидлайди.

Шундай эса-да, халқаро мақомга эга баҳолаш компаниясидан бозор сегментидан, ундаги жорий ўзгаришлардан, мавжуд талаб ва таклифлардан, бозорларда ҳукм сураётган вазиятдан тўлиқ хабардор бўлиши ҳам талаб қилинади. Демак, мазкур компаниялар баҳолаш объектларининг қиймати юзасидан фақат холис маълумот бериш ва уни назарий жиҳатдан исботлай  олиш салоҳиятига эга бўлгандагина бу амалиётга киришиш айни муддао бўлади.

Хулоса ўринда RICSнинг бой амалий тажрибаси ва кўмагидан фойдаланиш, яқин хамкорлик алоқаларини ўрнатиш орқали халқаро тажрибаларни маҳаллий шароитда амалиётга жорий қилиш муҳим аҳамият касб этишини алоҳида таъкидлаб ўтишни лозим топдик.

Зуҳриддин НИГМАНХАНОВ,

Тошкент молия институти мустақил тадқиқотчиси (PhD), “Veritas” МЧЖ таъсисчиси

ва молиявий директори, RICS аъзоси.