Баҳолаш фаолиятига объектив назар

Мамлакатимизда банк-молия ва кредит ташкилотларини, кичик бизнес ҳамда тадбиркорликни ривожлантириш йўлида олиб борилаётган ислоҳотлар изчиллигини таъминлашда баҳолаш фаолияти алоҳида ўринга  эга.

Зеро, муайян бизнес ёки активлар қийматини аниқлаш нафақат олди-сотди битмларини тузиш, мулкий мажмуани гаров қийматини аниқлаш, балки стратегик аҳамиятга молик бошқарув қарорларини қабул қилиш, шунингдек, халқаро мезонларга асосланган бошқарув ҳисоботларини тайёрлаш ва хорижий инвесторларга тақдим этишда муҳим жараён ҳисобланади. Қайси турдаги актив бўлишидан қатъий назар унинг қийматини аниқлаш осон вазифа эмас. Бунда мутахассисдан кенг қамровли билим, маҳорат, касбий кўникма ва шу билан бирга ижодий ёндашув  ҳам талаб этилади.

Мутахассис баҳолаш асносида молия, бухгалтерия, юриспуриденция, солиқ ва солиққа тортиш соҳавий йўналишлари ҳамда баҳоланаётган актив айланаётган бозор сегменти ва умуман мавжуд макроиқтисодий вазият юзасидан тўлақонли маълумотга эга бўлиши керак. Санаб ўтилган талабларга жавоб бера олган тақдирдагина баҳоловчи профессионал мутахассис сифатида тан олинади. Шу боисдан ваколатли давлат идораларини баҳолаш хизматлари бозорини ривожлантириш, баҳоловчиларнинг профессионал малака даражаси ва кўрсатилаётган хизматлар сифатини ошириш масаласига катта эътибор қаратаётганлиги бежиз эмас.

Маълумки, Президентимизнинг 2018 йил 1 июндаги ПҚ–3764 – сонли “Баҳолаш хизматлари бозорини янада ривожлантириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги ҳамда 2019 йил  июлдаги ПҚ–4381 – сонли “Баҳолаш фаолиятини янада такомиллаштириш ҳамда паст рентабелли ва фаолият юритмаётган давлат иштирокидаги корхоналарни сотиш механизмларини соддалаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги Қарорлари ижросини таъминлаш мақсадида, Вазирлар Маҳкамасининг 2019 йил 24 сентябрдаги 799 – сонли “Баҳоловчиларга тоифалар бериш бўйича давлат хизматларини кўрсатишнинг маъмурий регламентини тасдиқлаш тўғрисида”ги  Қарори билан баҳоловчиларнинг профессионал малака даражасини аниқлаш, соддароқ айтганда баҳоловчиларга тоифалар бериш амалиёти жорий этилди. Бунда, сертификатланган баҳоловчиларни иккинчи, биринчи ва олий тоифа учун аттестациядан ўтказиш тартиб-қоидалари белгилаб берилган.

Назаримизда мазкур амалиётнинг жорий этилишига бир қатор  салбий олмиллар сабаб  ва туртки бўлган.   Биринчидан, баҳоловчиларнинг амалий тажрибаси, малакаси, касбий кўникмаси ҳамда билими талаб даражасида бўлмаганлиги, уларни малакасини ошириш ва қайта тайёрлаш мехнизми изчил ва тизимли йўлга қўйилмаганлиги. Иккинчидан, мулкни баҳолаш миллий стандартларининг ижтимоий-иқтисодий муҳит ўзгаришидан келиб чиқиб янгиланиб борилмаганлиги, маҳаллий стандартларнинг халқаро баҳолаш стандартларига уйғунлаштирилмаганлиги, ягона ёндашувнинг мавжуд эмаслиги. Учинчидан, соҳа йўналишида даврий нашрлар, ахборотномалар, тахлилий-статистик маълумотлар чоп этилмаганлиги, мулкни баҳолаш миллий стандартларида акс этмаган специфик мулк объектларини баҳолаш бўйича ўқув методик қўлланмалар ёки йўриқномалар ишлаб чиқилмаганлиги, компаниялар ўртасида касбий фаолиятга доир маълумотларни алмашиш амалиётининг йўлга қўйилмаганлиги.  Тўртинчидан, устоз – шогирд анъанаси тизимли равишда йўлга қўйилмаганлиги. Бешинчидан, жамоат ташкилотлари, яъни Баҳоловчи ташкилотлар ассоциацияси ҳамда Ўзбекистон баҳоловчилар жамиятининг соҳа ривожи ва унинг фаолиятини яхшилаш юзасидан асосли таклифлар билан чиқмаганлигидир. 

Бу омиллар, пировардида, аффилланган шахсларнинг баҳоланаётган мулкий мажмуанинг бозор қиймати юзасидан якуний қарор қабул қилинишига таъсир ўтказишига, ҳисоботнинг  “буюртма”га кўра тайёрланишига, баҳолаш хизматларини ўта паст нархларда кўрсатиш яъний “демпинг” сабаб, тайёрланаётган ҳисоботлар сифатининг ёмонлашишига, баҳолаш компаниялари ўртасида соғлом рақобат муҳитининг йўқолишига, деярли барча ҳисоботларнинг ягона андозага (шаблон) таянган ҳолда тайёрланишига, ҳар бир баҳолаш объектига индивидуал тарзда ёндашмасликка, давлат идоралари ва ҳусусий сектор вакилларини баҳоловчи ташкилотларга бўлган ишончининг кескин сусайишига олиб келган.

Қайд этилган ушбу камчиликларни бартараф этиш учун, биринчи галда баҳоловчининг соҳага бўлган муносабатини тубдан ўзгартириш, уларга тўғри йўналиш кўрсатиш, уларда масъулият ҳиссини ошириш, келгусида фаолият юритишлари учун керакли тавсияларни бериш муҳим аҳамият касб этади.

Баҳоловчи мутахассисларга тоифалар бериш тўғрисидаги Вазирлар Маҳкамасининг юқорида номи тилга олинган қарори шу мақсадда қабул қилинган десак муболаға бўлмайди.

Хужжатдан кўзланган мақсад эса, яқин келажда юртимизда баҳолаш ишларини жаҳон андозаларига мувофиқ амалга ошира олиш малакаси етарли бўлган мутахассислар сонини кўпайтиришдан иборат.

Давлат активларини бошқариш агентлигининг расмий сайтидаги маълумотга кўра, (https://davbaho.uz), жорий йилнинг 10 июль ҳолатига  Баҳолаш фаолиятини лицензиялаш ва риэлторларни сертификатлаш бошқармасига тоифа олиш учун жами  80 нафар талабгор ариза билан мурожаат этган. Шулардан, 55 (68,7 фоиз) нафар баҳоловчига тоифа берилган. Жумладан, 25 (45,5 фоиз) нафари – иккинчи, 22 (40 фоиз) нафари – биринчи ва  қолган 8 (14,5 фоиз) нафари – олий тоифага эга бўлганлар.  Қолган 25 нафарига рад жавоби берилган.

Ҳудудлар кесимида тоифага эга баҳоловчилар сони —  Қорақалпоғистон Республикасида – 7 (12,8 фоиз), Андижон вилоятида – 6 (10,9 фоиз), Бухоро вилоятида – 1 (1,8 фоиз), Жиззах вилоятида – 1 (1,8 фоиз), Қашқадарё вилоятида – 2 (3,6 фоиз), Навоий вилоятида – 2 (3,6 фоиз), Наманган вилоятида  – 4 (7,2 фоиз), Сирдарё вилоятида – 1 (1,8 фоиз), Тошкент вилоятида – 2 (3,6 фоиз), Фарғона вилоятида  – 5 (9,2 фоиз),) Хоразм вилоятида  – 9 (16,4 фоиз) ҳамда Тошкент шаҳрида – 5 (27,3 фоиз) нафарни ташкил этмоқда.

Шубҳасиз, баҳоловчиларнинг тоифага эга бўлиши учун аттестациядан ўтказиш орқали, малакали, юқори касб маҳорати ва амалий тажрибага эга, янгиликка интилувчи, масъулиятли, ҳалол, касбига садоқатли ҳамда олиб борилаётган туб ислоҳотлардан доимий хабардор бўлган мутахассисларни саралаб олиш мақсад қилинган.

Бу эса, ўз навбатида соҳавий йўналиш бўйича амалдаги қонун хужжатларини суст ўзлаштираётган, касб маҳоратини ошириш устида ишламайдиган, масъулиятсиз, касбига нописанд муносабатда бўлаётган “баҳоловчилар”дан тозалашга имкон яратади ва баҳоловчиларга бўлган ишончнинг яна қайтишига замин бўлади десак адашмаймиз.

Фикримизча, баҳоловчиларни аттестациядан ўтказиш асносида асосий эътиборни уларнинг қўйилган саволларга жавоб бера олишига эмас, балки, баҳолаш юзасидан белгиланган топшириқни бажара олиш салоҳиятига эга, қўлланиши лозим бўлган услуб ва ёндашувларни тўғри  танлай оладиган, бозор сегментидан, ундаги жорий ўзгаришлардан, мавжуд талаб ва таклифлардан, бозорларда ҳукм сураётган вазиятдан тўлиқ хабардор бўлган, молиявий моделлаштириш кўникмаларини яхши ўзлаштирган, натижаларни башорат қила олиш қоблиятига эга эканлигига қаратиш мақсадга мувофиқ бўларди.    Шундагина баҳоловчининг профессионал қарашлари яққол намоён бўлади ва унинг билимига ҳолисона баҳо бериш имкони юзага келади. Шу билан бирга, профессионал баҳоловчи сифатида шаклланиш учун камида 3-5 йил лозимлигини назардан четда қолдирмаслик керак.

Назаримизда, профессионал баҳоловчилар сафи янада кенгайиши учун уларни ўз ҳоҳишларига кўра муайян соҳавий йўналишни танлашига, соддароқ тушунтирганда тор йўналишда фаолият юритишларига тажриба тариқасида имкон бериш фойдадан холи бўлмайди. Бунда бир компанияда иш тақсимоти ходимларга танлаган йўналишига қараб бўлиб берилади ва улар айнан шу йўналишга жавобгар бўладилар. Аммо, улар қолган йўналишлар бўйича лозим бўлган билимларни ўзлаштириб бориши ва амалиётда қўллай олиш малакасига эга бўлиши қатъий талаб  эканлигини ҳам  билиши керак.

Муҳим жиҳатлардан яна бири бу сертификатланган баҳоловчиларнинг касбий кўникма ва маҳоратларини ошириш борасида ўз устларида мунтазам ишлаши учун ҳеч бўлмаганда ҳар чоракда бир маротаба соҳавий йўналишда рўй бераётган ўзгаришлар, янгиликлар ва ечимини кутаётган масалалар юзасидан оммавий нашрларда мақолалар билан чиқишларни йўлга қўйиш билан боғлиқ. Бу  баҳоловчиларни келгусида илмий – тадқиқот ишлари билан шуғулланишлари учун етарли замин яратган бўлар эди. Албатта, илмий-тадқиқот ишлари билан фақатгина унга  лаёқатлари борлар шуғулланишлари табиий. Лекин баҳоловчиларига бу борада тегишли шароитларини яратиб бериш, масалан,  биринчи навбатда уларнинг рўйхатларини шакллантириш,  мавзуларни тузиш ва уларнинг тегишли олий ўқув юртлари илмий кенгашларидан мустақил тадқиқотчи сифатида рўйҳатдан ўтишларига яқиндан ёрдам кўрсатиш фойдали бўларди. лозим бўлади. Бунинг учун соҳа йўналишида адабиётлар базасини шакллантириш ва бойитиб бориш, баҳолаш компаниялари офисларида кутубхона ташкил этиш муҳим саналади. Фойдаланиш доирасини кенгайтириш учун эса китобларнинг марказлашган электрон базасини шакллантириш ўринлидир.

Ҳўш, баҳоловчига бўлган профессионал талаблар кун сайин ортиб борар экан, у ҳануз бундан қарийиб ўн йил олдин ишлаб чиқилган меъёрий хужжатларга суяниши керакми ёки у мурожаат этиши мумкин бўлган бошқа таянч – суянчиқ хужжат борми? Бундай хужжатимиз мутахассислар доирасида “баҳолаш стандартлари” деб юритилади ва у изчил ва узлуксиз фаолият юритиш учун таянч, тўғри йўлни кўрсатувчи маёқ вазифасини ўтайди.  Шу ўринда  кўп йиллик бой амалий тажрибага эга мутахассислардан иборат махсус ишчи гуруҳ томонидан Ягона миллий баҳолаш стандарти ишлаб чиқилиб, Давлат активларини бошқариш агентлиги директорининг 2020 йил 1 майдаги 01/11-15/62-сонли буйруғи билан тасдиқлангани  ҳамда  4 июнда Адлия вазирлиги томонидан давлат рўйхатидан ўтказилганини алоҳида таъкидлаш жоиз.  Табиийки бундай ҳужжат ўз-ўзидан пайдо бўлмайди ёки қабул қилинмайди. Уни ишлаб чиқишнинг ҳам ўзига ҳос талаб ва мезонлари мавжуд. Масалан, истиқболда эришиш лозим бўлган асосий йўналишларни белгилаш, ижтимоий-иқтисодий жабхаларда ташқи ва ички омиллар таъсирида юзага келиши мумкин бўлган ўзгаршларни инобатга олиш зарур. Шундагина назарий ва услубий жиҳатдан барча мезонлар инобатга олинган, қатъий чегараланмаган, яъни мавжуд муҳитга тезкор мослаша оладиган, мутахассис  бўлмаган фойдаланувчи ҳам тушуниши осон бўлган мукаммал хужжат юзага келади. Соҳанинг аксарият мутахассисларининг фикрича,  ягона стандарт  шундай хужжатлар сирасига киради. Дарҳақиқат, стандарт амалиётда қўллаш учун осон, оддий мутаҳассис бўлмаган фойдаланувчига ҳам тушунарли, турли ҳил талқин ва ёндашувлардан холи – шаффоф тарзда ва энг асосийси халқаро андозалар  талабларини инобатга олган ҳолда ишлаб чиқилган. Қисқача айтганда стандарт баҳолаш тамойиллари, баҳолош асносида қўлланиладиган хос атамалар, баҳолаш юзасидан топшириқ ишлаб чиқиш,  баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг тузилиши – бўлимлар, кичик бўлимлар номи ва уларнинг кетма– кетлик тартиби, баҳолаш базаси ва мақсадлари каби тушунчаларни ўз ичига олган амалда қўллашга мўллжаланган тушунчаларни акс эттиради.

Мавзуга оид диққатга сазовар бошқа бир жиҳат борки, уни чуқур ўрганиш, таҳлил қилиш фойдадан ҳоли бўлмайди. Маълумки, пойтахтимизда иккита олий ўқув юртида баҳолаш соҳавий йўналиши бўйича мутахассислар тайёрланади. Улардан биринчиси, Тошкент молия институти бўлса, иккинчиси, Тошкент архитектура ва қурилиш институти ҳисобланади. Тошкент молия институтида “Баҳолаш иши” (бакалаврият йўналиш), Тошкент архитектура ва қурилиш институтида “Кўчмас мулкни баҳолаш ва бошқариш” (магистратура йўналиш) факультетлари мавжуд. Йилига ҳар бир ўқув даргоҳи таълим йўналишларига мос равишда 25 нафар баклавр ва 25 нафар магистрни тайёрлаб бермоқда. Бу албатта қувонарли ҳол. Лекин, мазкур ҳолатни кузатар экансиз беихтиёр ўринли саволлар юзага келади. Мазкур олий ўқув юртларини юқорида қайд этилган мутахассисликлар бўйича тамомлаётган ва баҳолаш бўйича мутахассис дипломини қўлга киритаётган битирувчиларнинг соҳавий йўналиш бўйича билимлари талаб даражасидами? 

Улар таълим олаётган ўқув дастурлари ким томонидан ишлаб чиқилмоқда? Дастурлар Давлат активларини бошқариш агентлиги мутассадди мутахассилари ёки баҳоловчи  жамоат  ташкилотлари  аъзолари билан келишилган ҳолда ишлаб чиқиладими? Таълим бераётган мутахассислар орасида амалиётда фаолият юритувчи баҳоловчилар борми? Талабаларнинг битирув малакавий – диплом ишлари мавзулари қандай танланади? Илмий раҳбар сифатида кимлар тайинланади, амалиётдаги баҳоловчиларми ёки  амалий тажрибага эга бўлмаган  “баҳоловичи”ларми?  Бу саволларни кўтаришдан  мақсад уларга соҳанинг барча вакиллари билан  биргаликда жавоб топишдир.

Илёс КАДИРОВ,

“Veritas” МЧЖ баҳоловчиси